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Si quiero invertir de forma pasiva, ¿cómo encuentro el operador inmobiliario ideal?




El mercado inmobiliario actual es más desafiante que nunca. Hay poco inventario de casas o departamentos, los costos de construcción son altos, las tasas de interés están aumentando, la inflación está en el nivel más alto en más de 30 años y existe incertidumbre sobre si tendremos una recesión en los próximos meses/ años.


Tengo excelentes noticias para ti. Los activos inmobiliarios multifamiliares todavía se consideran entre los vehículos más seguros para invertir. Las economías de escala, la apreciación, los flujos de efectivo y los beneficios fiscales se encuentran entre las ventajas de poseer activos inmobiliarios. También carecen de la volatilidad de otras inversiones como acciones, criptomonedas, etc.


Si finalmente ha decidido dar una oportunidad a la inversión inmobiliaria pasiva, uno de los principales factores para mitigar el riesgo es elegir los operadores adecuados que encontrarán el activo, analizarlo para asegurarse de que los rendimientos sean buenos, mandar una oferta (a menudo requiriendo mucha negociación), ponerlo bajo contrato, realizar la debida diligencia, negociar los términos del préstamo con el banco, recaudar capital de los inversionistas, cerrar la propiedad, administrar el activo para implementar el plan de negocios (generalmente con la ayuda de un administrador de propiedades profesional ), refinanciación (si forma parte de la estrategia) y, finalmente, venta del activo.


Suena como mucho trabajo, ¿verdad? Es por eso que es imperativo que, como inversionista, haga su propia debida diligencia para asegurarse de examinar en qué operadores se siente cómodo invirtiendo, ya que son los que se asegurarán de que se cumplan los rendimientos proyectados y estarán a cargo de tomar todas las decisiones en las operaciones diarias del activo. Hay varias cosas que puede examinar para asegurarse de que está investigando estos grupos correctamente.


Una de las cosas más importantes que se debe considerar es la trayectoria del grupo operador. La experiencia es uno de los factores más importantes que podría ser indicativo del éxito futuro. ¿Cuántos negocios inmobiliarios han hecho? ¿Cuántas unidades tienen bajo administración? ¿Han completado un ciclo completo (comprar, operar y vender) en un proyecto? ¿Cuáles son los rendimientos ofrecidos a los inversores frente a lo proyectado? Todas estas son preguntas válidas para hacerles a los operadores potenciales al momento de decidir con quién trabajar. Si su contacto con el grupo tiene experiencia limitada, puede averiguar acerca de sus socios y ver si el grupo tiene suficiente experiencia para abordar todas las situaciones que pueden surgir durante un proyecto.



A todos nos gusta hacer negocios con personas que nos caen bien y en las que confiamos. Otra cosa muy importante a considerar al buscar un grupo de operadores es ver qué tan cómodo se siente al invertir con ellos. Si no los conoce, hay otras formas de verificar si tienen suficiente credibilidad. ¿Están activos en las redes sociales? (no es necesariamente un indicador de credibilidad, pero la exposición en las redes sociales puede mostrarle qué tan activos son en el negocio). ¿Cuál es su reputación en la industria y la comunidad? Las buenas noticias viajan rápido, pero las malas viajan más rápido, por lo que preguntarles a las personas que conoce en la industria sobre un grupo específico de operadores podría ayudarlo a determinar si puede confiarles el dinero que tanto le costó ganar.



Por último, no menos importante, están los criterios en los que se basa el grupo operador para encontrar propiedades y el plan de negocios. Esto incluye la ubicación donde están invirtiendo (muy importante ya que un mercado fuerte podría reflejar mayores rendimientos proyectados, y mayor protección en una futura recesión), tipo de propiedades (edad, tamaño, precio, ocupación, en dificultades versus llave en mano), riesgo (clase A, B o C ), análisis (qué suposiciones utilizan normalmente para hacer su análisis) y, finalmente, plan de negocios (cuál es el plan detrás del proyecto que conducirá a los rendimientos proyectados durante el tiempo que se retenera el inmueble). Saber como los operadores piensan y toman decisiones podría ser crucial para comprender si sus valores y perfil comercial se alinean con los suyos.



Los operadores de sindicación multifamiliar suelen ser muy fáciles de contactar. Tienen blogs, boletines por correo electrónico (newsletters), agendadores en Calendly (plataforma por la cual puedes agendar una llamada), organizan seminarios en línea (webinars), podcasts y, a menudo, participan activamente en las redes sociales y asisten a conferencias sobre bienes raíces. Esto hace que sea más fácil para usted comenzar a comunicarse con ellos para hacerles las preguntas correctas y asegurarse de que pueda encontrar la opción adecuada para sus inversiones. Invertir en viviendas multifamiliares puede tener varias ventajas, pero conocer a los operadores detrás de los proyectos puede marcar una gran diferencia para que usted tome las decisiones correctas.

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