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Introducción a la sindicación multifamiliar

Actualizado: 28 abr 2023



Invertir en Bienes Raíces se ha considerado una inversión relativamente segura ya que los Bienes Raíces suelen subir (¡últimamente se ha apreciado como en ningún otro momento de la historia!), y si una recesión golpea la economía, aún tendrá un activo tangible que puede conservar hasta que la recesión haya terminado (generalmente de 1 a 3 años) y luego continúa beneficiándose de los rendimientos o vende con ganancias.


Hay múltiples formas de invertir pasivamente y la sindicación de bienes raíces en apartamentos multifamiliares es una excelente manera de hacerlo. La sindicación simplemente significa reunir dinero de inversionistas (llamados socios limitados) y patrocinadores (socios generales) para comprar un gran complejo de apartamentos. Por lo general, el capital se divide 70-30 (70% va a los socios limitados y 30% va a los socios generales).


Los beneficios de esta estructura son que al obtener grandes cantidades de capital, se puede adquirir un proyecto más grande que permite economías de escala (ahorros en costos al crear eficiencias impulsadas por una mayor producción) y al lograr estas eficiencias, el proyecto puede ofrecer mayores retornos ( rentas y apreciación) en comparación con proyectos más pequeños.


Los apartamentos multifamiliares se pueden comprar como un value add (lo que significa que hay áreas de mejora que pueden conducir a la apreciación del activo cuando se mejoran, también llamada apreciación forzada), turnkey (proyecto que ya genera un flujo de efectivo aceptable) o un híbrido entre los dos. La vida de este tipo de proyectos suele ser de 5-6 años (el activo se vende en este momento) y en ocasiones hay una refinanciación a la mitad del proyecto (2-3 años).


El valor de los apartamentos multifamiliares que tienen cinco o más unidades está determinado por la tasa de capitalización del mercado local (cap rate), que es el porcentaje utilizado para comparar diferentes inversiones inmobiliarias, y el ingreso operativo neto (NOI) que genera la propiedad. NOI se refiere a los ingresos después de los gastos operativos, pero no incluye el servicio de la deuda, solo los gastos operativos. Para calcular el valor de una propiedad, debe dividir el NOI por la tasa de capitalización (cap rate). Por ejemplo, si una propiedad genera un NOI de $1,000,000 al año y la tasa de capitalización en el área donde está ubicada es del 5%, entonces el valor de la propiedad es de $20,000,000.


Mejorar una propiedad y sus operaciones diarias puede generar un aumento en el alquiler y otras fuentes de ingresos, como tarifas de estacionamiento, tarifas para mascotas, lavandería y servicios públicos. Esto también puede resultar en una disminución de los gastos, lo que puede aumentar el NOI de la propiedad y, en última instancia, aumentar su valor. Por ejemplo, si pudiera aumentar el NOI en $300,000 en el escenario anterior ($1,300,000 dividido por la tasa de capitalización del área del 5 %), entonces el nuevo valor de la propiedad sería de $26,000,000.


Invertir pasivamente en una Sindicación Multifamiliar de Bienes Raíces permite a los inversionistas obtener el flujo de efectivo mensual de las rentas (generalmente pagadas cada 3 meses) y también obtener la apreciación en la venta (pagada al final con el retorno del capital inicialmente invertido). También hay importantes beneficios fiscales que cubriré en futuras publicaciones de blog que le permiten obtener una depreciación adicional de las inversiones multifamiliares.


Las desventajas de invertir en sindicación son la duración del proyecto (su capital permanecerá invertido hasta que el proyecto se refinancia y se vende), las decisiones operativas diarias las tomarán los socios generales y existen riesgos involucrados como en cualquier otra inversión.


Si desea participar en una inversión verdaderamente pasiva, todo lo que tiene que hacer es elegir el proyecto, invertir y disfrutar de los cheques que se le pagarán hasta que el proyecto se venda con ganancias. Si bien este modelo de negocios no es para todos, si puede invertir tiempo para investigar los proyectos y patrocinadores correctos (socios generales), encontrará que esta experiencia es extraordinaria.

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